业务思考日志 · 2026-10-15 · 用途：理解台湾的官方定义和竞品做法，应用到 591 的用户查询与估价
| 备注项 | 官方选项（原文） | 对估价的含义 | 建议处理 |
|---|---|---|---|
| ① 总价含非不动产费用 | 裝潢費、傢俱設備費、土地增值稅或其他稅費、仲介費、地政士服務費、其他 | 价格口径不纯 | 修正 有金额就扣除；无法拆分则降权 |
| ② 关系人间交易 | 親友、員工、共有人或其他特殊關係間之交易；合建案建商與地主間之交易 | 不是市场价 | 剔除 |
| ③ 建筑物含有 | 陽台外推、頂樓加蓋、夾層、其他增建、未登記建物 | 实际可用面积和登记面积不一致 | 作为特征 |
| ④ 土地上有 | 未登記建物、農作物、機電設備、農業設施 | 主要影响土地交易 | 住宅模型通常不涉及 |
| ⑤ 特殊交易情况、条件 | 急買急賣、受民情風俗因素影響、瑕疵物件、含租約、毛胚屋、具重建或重劃都更等效益、畸零地或有合併使用效益、借名登記返還、受債權債務關係影響或債務抵償、雙方合意（法院判決）解除契約、土地價格含未來興建成本 | 多数会让价格偏离 | 剔除 急买急卖、债务、借名、解约、民情风俗 特征或降权 瑕疵、含租约、毛胚屋 |
| ⑥ 特殊交易标的类型 | 塔位/墓園、地上權房屋、市場攤位、(包含)公共設施保留地(用地) | 标的不是一般住宅 | 移出住宅训练集 单独归类 |
| ⑦ 与政府机关有关 | 政府機關標讓售、地清或未辦繼承標售、水利地承購、協議價購 | 不是市场交易 | 剔除 |
| ⑧ 仅车位交易 | 僅車位交易 | 不是房屋交易 | 剔除 |
| ⑨～⑫ 分件、多笔、多栋 | 預售屋或土地建物分件登記；多筆土地或持分；多棟（戶）建物；對應基地權利範圍 | 面积和价格的分摊可能不完整 | 核查 检查持分和面积，拆分不完整则剔除 |
| ⑬ 其他 | 自由文字 | 需要读懂才知道 | Jev 或人工 |
来源：[1] 台中市实价登录申报书（买卖），第 11 栏。内政部说明「本資料庫已篩選去除顯著異於市場正常交易價格及特殊交易之資訊」[2]；591 新闻称这一步是「剔除高低價前後 5% 的資料」[11]，官方没有公布具体比例。
就是传统菜市场里的一个摊位。台湾不少 1980 年代的集合住宅，一楼规划成民营市场，切成几坪大的摊位分别出售，楼上是住家；市场没落后，摊位产权仍然可以买卖。高雄有一笔 12 万元的成交，备注写「市場攤位」，买的就是住宅社区一楼闲置市场里的一个摊位 [3]。勾这一项说明的是标的类型，并不等于价格一定偏离市价；但这类标的和一般住宅没法比价。
| 做法 | 具体内容 | 来源 |
|---|---|---|
| 车位一律拆分 | 有车位的交易都拆出车位价和车位面积，单价按扣除后计算。政府没登记车位价时，用同社区实际成交的车位价估算；同社区没有，就用附近相近区域的行情 | [4] FAQ 第 03、06 题 |
| 拆不了就明确标注 | 社区成交太少、无法拆车位时，车位面积显示「＊」 | [4] FAQ 第 02 题 |
| 均价剔除特殊交易、一楼、地下层 | 地图上的社区均价和笔数，都扣除了特殊交易和一楼、地下层交易；社区页写「已剔除 N 筆特殊交易／一樓交易」 | [4] FAQ 第 01、05、07 题 · [5] 社区页示例 |
| 明细保留，可以更正 | 会员能看到全部交易和每笔的拆分方式；用户提供实际成交价后会更新这笔数据；社区页设有「错误回报」入口 | [4] FAQ 第 03、07 题 · [5] |
| 特殊产品提示 | 估价试算注明国宅、工商用途、风水景观价差大，不含车位价；试算是为银行贷款设计的，比实价保守 | [5] 「估價試算」区块 |
| 引导用户看备注 | 价格过高或过低的户，「请一定要看备注栏」，例如亲友交易、含装潢 | [6] 博客：实价登录 2.0 |
| 车位估算有争议 | 网友指出，政府没登记车位价时，各网站自估的车位价各不相同 | [7] Mobile01 讨论帖 |
未能验证：乐居网站有 Cloudflare 人机验证，搜索中也找不到台中太平区中兴路 119 号的乐居社区页，所以没法确认乐居对下文这个案例的处理。
同一栋楼，单价从 0.2 万到 28.3 万每坪不等。橙色两笔 591 没有标签，但其他平台显示它们的政府备注都写着「市場攤位」。
| 成交年月 | 户 | 总价 | 面积 | 单价（万／坪） | 591 标签 | 其他平台的政府备注 |
|---|
数据：[8] 591 社区实价页（共 58 笔，此处取页面首屏的 16 笔二楼成交）；备注核对见 [9] 988：2 楼之 7、[10] 988：2 楼之 1、[12] 5168：2 楼之 1。其余笔的备注还没有逐笔核对。
| 手段 | 现状 | 问题或待确认 | 来源 |
|---|---|---|---|
| 查询端开关 | 「剔除特殊／一樓交易」「單價扣除車位」；行内标「特殊交易」「一樓」 | 开关效果取决于标签是否准确 | [8] |
| 车位拆算、社区实名化 | 用社区周边车位成交估算车位价并拆分；比对出社区名称 | 估算方法和乐居类似，同样存在估算误差 | [11] |
| 个案提示 | 例如中兴路 119 号：「一樓原規劃為市場攤位現已廢棄不用且為共有持分產權……價格嚴重偏離市價」 | 提示是人工写的，覆盖面有限 | [8] |
| 特殊交易标签 | 由政府备注触发 | 同样是「市場攤位」，4.5 万那笔标了，5.8 万和 0.5 万那两笔没标；需要后端确认是哪些备注项触发标签 | [9] [12] |
| 后端异常规则 | 新成交与近 3 个月均价相比，偏离则标异常 | 均价会被异常值拉偏，例如本例同户同月 1.0～7.6 万；样本太少时也会硬判 | 内部讨论（10/15 群聊） |
| 算法侧提案 | 用 Jev 读备注做清洗 | 前 12 项是标准勾选文字，用规则就能映射；Jev 只需要处理 ⑬ 其他 | 内部讨论（10/15 群聊） |
| 能力 | 用户查询（实价页） | 估价训练 | 估价评测 |
|---|---|---|---|
| 备注按 13 项分类，替代单一的「特殊交易」标签 | 标签写明原因，例如「市场摊位」「亲友交易」「含增建」 | 按上表逐项剔除、修正或作为特征 | ②⑤⑥⑦⑧ 剔除，并事先写定规则 |
| 车位拆分统一口径 | 拆不了就标「＊」，同时给出拆分依据 | 可修正的就修正；同社区没有参照则剔除 | 使用修正后的单价 |
| 结构规则（不看价格） | 同一户短期多次成交、持分交易，提示「疑似持分」 | 剔除：誊本持分 <1、多名买方、面积远小于整户 | 可以使用，同样需要事先写定 |
| 价格偏离（中位数或模型折外预测作参照） | 提示「价格明显偏离同社区」 | 降权或剔除 | 不能使用，否则等于删掉难估的样本 |
| 标的类型（市场楼、一楼店面） | 社区打上「市场楼」标记；均价单独计算一楼 | 移出住宅训练集，或单独建模 | 单独报告 |
| 更正渠道 | 「错误回报」入口，参照乐居 | 回报内容作为人工标注来源 | — |
下一步：在训练数据里找到备注原文字段，按 13 项做映射，统计各类别笔数，以及 591 现有标签覆盖了其中多少。